Najczęstsze problemy związane ze współwłasnością, powstają zawsze na płaszczyźnie wspólnego korzystania z tej samej nieruchomości. Problem ten zwykle bardzo ciężko rozwiązać przy braku zgody, dobrej woli zainteresowanych stron i szeroko pojętego kompromisu.
Wynika to z faktu, że własność do tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, a żaden z nich nie ma wyłącznego prawa nawet do części tej rzeczy. Co więcej, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całości rzeczy niezależnie od jego ułamka.
Najbardziej ekonomicznym i pożądanym sposobem w tym wypadku wydaje się być określenie sposobu korzystania z nieruchomości w wyniku zawartej umowy. Umowa taka polegać będzie na dokonaniu przez geodetę podziału nieruchomości na części, do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.
Zgodę na taki podział muszą wyrazić w sposób jednomyślny wszyscy współwłaściciele, składając na wspólnym wniosku swoje podpisy. W wielu przypadkach barierą może być sama konfiguracja działki oraz rozmieszczenie budynków mieszkalnych i gospodarczych z których korzystają poszczególni współwłaściciele.
Może się zatem okazać, że konieczny będzie nie tylko podział samego gruntu, ale także podział budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych, a nawet zamiana budynków gospodarczych dotychczas użytkowanych.
Pierwszą fazą postępowania, będzie objęcie przez geodetę stanowiska mediatora, przeanalizowanie otrzymanych od stron materiałów, przedstawienie możliwej koncepcji podziału oraz przekonanie samych zainteresowanych stron, co do słuszności samego zamierzenia.
Drugą fazą będzie:
Jeżeli strony nie zawarły stosownej umowy, rola geodety się kończy, a podział nieruchomości będzie możliwy jedynie na drodze sądowej z udziałem biegłego.
Niestety procedura taka będzie nie tylko bardziej czasochłonna, wiązała się będzie także z poniesieniem dodatkowych kosztów związanych ze złożeniem wniosku w Sądzie Rejonowym, sporządzeniem przez biegłego opinii i dokonaniem samego podziału.
Warunkiem wszczęcia postępowania przed sądem celem zniesienia współwłasności nieruchomości jest złożenie wniosku, w którym należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W przypadku nieruchomości wymagane będzie załączenie aktualnego odpisu z księgi wieczystej prowadzonej przez sąd. Przed złożeniem wniosku o podział współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, powinni uzyskać orzeczenie sądu umożliwiające im dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu bez wymaganej w takich przypadkach zgody wszystkich współwłaścicieli. Sąd orzeka mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli projekt podziału nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku.
W toku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze jej podziału sąd zasięga opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W opinii tej mającej formę postanowienia właściwy organ ustosunkowuje się do zaproponowanego przez biegłego projektu podziału z punktu widzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy.
Jeśli sąd stwierdzi, że nie jest możliwe wydanie postanowienia na warunkach opisanych powyżej, a zachodzą podstawy do dokonania podziału nieruchomości, to sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartości udziałów współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się poprzez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Ostatnim rozstrzygnięciem, które może zapaść przed sądem w postępowaniu o zniesienie współwłasności jest postanowienie zarządzające sprzedaż nieruchomości należącej do współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży.